Immobilien für die Erotikbranche gezielt finden

Der Kauf einer Immobilie oder eines bestehenden Geschäfts in der Erotikbranche kann eine interessante unternehmerische Möglichkeit sein. Gleichzeitig ist dieser Markt anders als der klassische Gewerbeimmobilienmarkt.

Wer einen Erotikclub, ein Studio, eine entsprechende Gewerbeimmobilie oder ein bereits laufendes Erotikgeschäft kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur auf Kaufpreis, Lage und Umsatz schauen. Entscheidend ist vor allem die Frage: Kann das geplante Geschäftsmodell an diesem Standort tatsächlich legal und wirtschaftlich betrieben werden?

Auf dem normalen Immobilienmarkt sind geeignete Objekte nicht immer leicht zu erkennen. Eine Immobilie kann beispielsweise als Gewerbeobjekt angeboten werden, obwohl ihre bisherige Nutzung für einen zukünftigen Betreiber nicht ohne Weiteres übernommen werden kann.

Interessant können unter anderem sein:

• bestehende Erotikclubs
• Nachtclubs und Bars
• Studios und gewerblich genutzte Räume
• Gewerbeimmobilien mit entsprechender Vorgeschichte
• ehemalige Clubs oder Veranstaltungsflächen
• Immobilien mit langfristigen gewerblichen Mietverträgen
• bereits etablierte Erotikbetriebe zum Verkauf
• Grundstücke oder Gewerbeobjekte für eine neue Nutzung

Dabei sollte zwischen dem Kauf der Immobilie und dem Kauf eines bestehenden Unternehmens unterschieden werden.

Wer beispielsweise nur das Gebäude kauft, übernimmt nicht automatisch sämtliche Genehmigungen oder Rechte des bisherigen Betreibers.

Einen bestehenden Erotikclub kaufen

Der Kauf eines laufenden Clubs kann gegenüber einer kompletten Neugründung Vorteile haben.

Ein bestehender Betrieb verfügt möglicherweise bereits über:

• einen bekannten Standort
• bestehende Kundenstrukturen
• Personal oder Dienstleister
• bestehende Marketingkanäle
• eine eingerichtete Immobilie
• laufende Geschäftsbeziehungen
• Erfahrungen mit den örtlichen Abläufen

Das bedeutet allerdings nicht automatisch, dass der Betrieb nach dem Eigentümerwechsel unverändert weitergeführt werden kann.

Gerade bei regulierten Betrieben sollte vor dem Kauf geprüft werden, welche Genehmigungen tatsächlich bestehen, für wen sie gelten und ob sie auf den neuen Betreiber übertragbar sind.

In Deutschland beispielsweise benötigt der Betreiber eines Prostitutionsgewerbes eine Erlaubnis der zuständigen Behörde. Die Erlaubnis für eine Prostitutionsstätte bezieht sich dabei auf ein bestimmtes Betriebskonzept sowie bestimmte bauliche Einrichtungen und Räume.

Das macht die Prüfung vor dem Kauf besonders wichtig.

Was sollte vor dem Kauf geprüft werden?

Ein attraktiver Kaufpreis alleine sagt wenig über den tatsächlichen Wert eines solchen Geschäfts aus.

Vor einer Entscheidung sollten Käufer mindestens folgende Punkte prüfen:

1. Die Immobilie

Zuerst sollte geklärt werden, wem die Immobilie gehört und welche Rechte daran bestehen.

Dazu gehören beispielsweise:

• Eigentumsverhältnisse
• Grundbuch
• bestehende Belastungen
• Miet- oder Pachtverträge
• Laufzeiten
• mögliche Untervermietungen
• baulicher Zustand
• notwendige Renovierungen
• bestehende Finanzierung oder Belastungen

Bei einer gewerblichen Immobilie sollte außerdem geprüft werden, ob die geplante Nutzung zulässig ist.

2. Die Nutzung der Immobilie

Das ist einer der wichtigsten Punkte.

Eine Immobilie kann hervorragend aussehen und trotzdem für das geplante Geschäftsmodell ungeeignet sein.

Deshalb sollte vor dem Kauf geklärt werden:

Welche Nutzung ist für das Objekt genehmigt?

Und noch wichtiger:

Ist die geplante zukünftige Nutzung ebenfalls zulässig?

Bei einem bestehenden Prostitutionsbetrieb schreibt das deutsche Prostituiertenschutzgesetz beispielsweise konkrete Anforderungen an die genutzten Räumlichkeiten vor. Dazu gehören unter anderem Sicherheitsvorkehrungen, Sanitäreinrichtungen und geeignete Aufenthalts- und Pausenräume.

3. Genehmigungen und Behörden

Bei einem regulierten Betrieb sollte man nicht einfach davon ausgehen, dass eine bestehende Genehmigung mit dem Kauf automatisch mitgekauft“ wird.

Hier lohnt es sich, vor Vertragsabschluss mit der zuständigen Behörde zu klären:

• Welche Genehmigungen bestehen?
• Wer ist derzeit Inhaber?
• Was passiert bei einem Betreiberwechsel?
• Ist eine neue Genehmigung erforderlich?
• Gibt es Auflagen?
• Gibt es offene Verfahren?
• Entspricht die aktuelle Nutzung dem genehmigten Betriebskonzept?

Das kann einen großen Unterschied für die Wirtschaftlichkeit eines Projekts machen.

Den Umsatz des bestehenden Geschäfts prüfen

Wenn ein bestehender Erotikbetrieb angeboten wird, sollte man sich nicht nur auf Aussagen des Verkäufers verlassen.

Interessant sind beispielsweise:

• Umsätze der vergangenen Jahre
• Betriebskosten
• Miete oder Finanzierungskosten
• Personalkosten
• Marketingkosten
• Energie- und Nebenkosten
• Steuerunterlagen
• Auslastung
• wiederkehrende Kunden
• bestehende Verträge
• offene Verbindlichkeiten

Ein Betrieb mit hohem Umsatz ist nicht automatisch ein gutes Investment.

Entscheidend ist, was nach allen Kosten tatsächlich übrig bleibt.

Lage ist besonders wichtig

Bei einem Erotikgeschäft kann die Lage eine andere Bedeutung haben als bei einem normalen Einzelhandelsgeschäft.

Wichtige Faktoren können sein:

Erreichbarkeit:
Ist der Standort mit Auto und öffentlichen Verkehrsmitteln erreichbar?

Diskretion:
Ist der Standort für Kunden geeignet, die Wert auf Privatsphäre legen?

Nachbarschaft:
Welche anderen Betriebe befinden sich in der Umgebung?

Gewerbegebiet oder Innenstadt:
Welche Nutzung ist dort zulässig?

Parkmöglichkeiten:
Gibt es ausreichend Parkplätze?

Konkurrenz:
Wie viele vergleichbare Betriebe gibt es bereits?

Entwicklung des Standorts:
Entstehen neue Wohngebiete, Gewerbeprojekte oder Infrastruktur?

Eine Immobilie kann deshalb auf dem Papier günstig sein und trotzdem langfristig die falsche Wahl darstellen.

Immobilie kaufen oder Geschäft übernehmen?

Das sind zwei unterschiedliche Strategien.

Immobilie kaufen

Der Käufer erwirbt das Gebäude oder Grundstück und kann anschließend selbst entscheiden, wie er die Immobilie langfristig nutzt oder vermietet.

Das kann interessant sein, wenn die Immobilie langfristig als Gewerbeinvestment betrachtet wird.

Bestehendes Geschäft kaufen

Hier kauft man möglicherweise ein laufendes Unternehmen beziehungsweise dessen Geschäftsaktivitäten.

Der Vorteil kann sein, dass bereits ein funktionierendes Geschäftsmodell vorhanden ist.

Das Risiko ist allerdings ebenfalls höher, weil der Käufer das bestehende Geschäftsmodell, seine Kostenstruktur und mögliche rechtliche oder vertragliche Verpflichtungen genau verstehen muss.

Was macht eine Immobilie für Investoren interessant?

Eine gute Erotik-Gewerbeimmobilie muss nicht zwingend selbst betrieben werden.

Ein Investor könnte beispielsweise:

• die Immobilie langfristig vermieten
• einen bestehenden Betreiber als Mieter behalten
• einen neuen Betreiber suchen
• die Immobilie modernisieren
• das Nutzungskonzept verändern
• mehrere Gewerbeeinheiten entwickeln

Damit wird aus dem Thema „Erotikgeschäft kaufen“ ein klassisches Gewerbeimmobilien-Investment.

Internationale Möglichkeiten

Der Markt ist nicht auf Deutschland beschränkt.

Auch in anderen europäischen Ländern gibt es Märkte für:

• Clubs
• Nachtleben
• Erwachsenenunterhaltung
• Studios
• Gewerbeimmobilien
• Hospitality
• entsprechende Unternehmensübernahmen

Die rechtlichen Rahmenbedingungen unterscheiden sich allerdings erheblich.

Deshalb sollte eine internationale Immobilientransaktion immer landes- und standortspezifisch geprüft werden.

Bei einem Immobiliengeschäft kommen zusätzlich Fragen zur Eigentumsstruktur, Finanzierung, Besteuerung und gegebenenfalls Geldwäscheprävention hinzu. Im Vereinigten Königreich beispielsweise gelten für bestimmte Immobiliengeschäfte und beteiligte Unternehmen umfangreiche Customer-Due-Diligence-Anforderungen.

Warum Due Diligence so wichtig ist

Bei einem solchen Kauf sollte man sich Zeit für eine vernünftige Prüfung nehmen.

Das Ziel ist nicht, den Verkäufer unter Druck zu setzen. Es geht darum, vor dem Kauf zu verstehen, was man tatsächlich kauft.

Eine professionelle Prüfung sollte deshalb unter anderem die Immobilie, Verträge, Genehmigungen, Finanzen, Eigentumsverhältnisse und die geplante Nutzung betrachten.

Auch bei gewerblichen Immobiliengeschäften ist Due Diligence ein normaler Bestandteil des Kaufprozesses. Bei kommerziellen Immobilien werden beispielsweise unterschiedliche Vertragsstrukturen wie bedingte Kaufverträge oder Optionsvereinbarungen verwendet, bevor eine Transaktion endgültig abgeschlossen wird.

Ein interessanter Markt für Unternehmer und Investoren

Der Markt für Erotik Immobilien und entsprechende Geschäfte ist speziell, aber genau darin können Chancen liegen.

Wer einen solchen Betrieb oder eine Immobilie kauft, sollte allerdings nicht nur fragen:

wie viel kostet das Objekt?“

Die wichtigere Frage lautet:

Was kann ich mit diesem Objekt langfristig legal, sinnvoll und profitabel machen?

Eine gute Lage, ein realistischer Kaufpreis, ein solides Geschäftsmodell und eine saubere rechtliche Prüfung sind wesentlich wichtiger als ein besonders günstiges Angebot.

Erotik Immobilien, Clubs & Geschäfte kaufen

Auf Immoluv können Anbieter ihre Immobilien, Clubs und Unternehmen der Erotikbranche präsentieren und potenzielle Käufer, Investoren und Unternehmer erreichen.

Von einzelnen Gewerbeimmobilien bis zu etablierten Clubs und kompletten Geschäftsübernahmen kann der Markt unterschiedliche Möglichkeiten bieten.

Für Käufer: interessante Objekte und Unternehmen entdecken.
Für Verkäufer: ein spezialisiertes internationales Publikum erreichen.
Für Investoren: neue Möglichkeiten im Erotik Immobilien Markt finden.